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株洲小区停车费调查:7月份或制定新细则 - 株洲 - 新

时间:2017-09-27 04:52来源:未知 作者:admin 点击:
【质疑】“高价停车费”实为逼迫业主买车位? 随着住宅小区停车服务收费变成市场定价后,260元每个月的收费在我市已经成为历史。坊间担忧小区停车价格将疯涨。担忧很快变成了现实。2年来,包括株洲在内的国内不少城市,均出现了开发商“按照市场定价”开出高

【质疑】“高价停车费”实为逼迫业主买车位?

随着住宅小区停车服务收费变成市场定价后,260元每个月的收费在我市已经成为历史。坊间担忧小区停车价格将疯涨。担忧很快变成了现实。2年来,包括株洲在内的国内不少城市,均出现了开发商“按照市场定价”开出高价停车收费月租的新闻。

记者了解到,市发改委相关部门今年7月底前,会出台机动车停放服务收费的实施细则,将在广泛征集意见的情况下,希望通过一些细则,规范住宅小区停车收费。

2015年初,湘江名都小区物业公司发出通知:“为更好地管理本小区地下停车场,对本小区的一期、二期地下停车场的车位及车库租用价格做如下调整:车位租用价格调至5元/小时,60元/天,1800元/月,车位及车库的物业管理费45元/月。”

对此,北京隆安(株洲)律师事务所律师易露认为,根据《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,开发商可以租、售,但必须“首先满足业主的需要”。而占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,其使用应由全体业主共同协商决定。

【案例】

上述负责人认为,开发商有收回成本的考虑,业主也可以根据租用及购买车位的成本,综合考虑是租是买。

湘江名都“天价”停车费事件

【价格】我市小区停车费到底贵不贵?

昨天上午,记者走访了一些小区发现,大部分小区每月租金在400元至600元每月。诸如,市民反映比较激烈的天元区慧谷阳光小区,一天的停车位价格达到了30元;湘江名都小区之前被爆一个月的停车费居然达到了1800元;石峰区公园道1号达到了900元一个月;湘银星城小区的停车位一个月为500元。300元左右的小区也有一些,比如泰山公馆小区停车位每个月为300元,不过另外每个月交30元管理费。

株洲大多新建小区都存在类似情况,天元区龙腾国际等小区旁边的湘山路,一到晚上,业主们不仅把车挤满在了消防通道上,甚至道路两边已经挤不出一个停车的位置。而这个小区的地下车库,使用率同样不高。

昨日傍晚,记者在御山和苑小区看到,因道路两边占满了车,导致小区出入口堵车,各色车辆绵延不觉,周围小区庐山春天和早安华晨的业主也把车挤在了路边,从高处看去,就像是个露天停车场。

湖南工业大学经济学教授曲红告诉记者,事实上,在2015年国家发改委发布相关通知,将小区的停车费定价权交给开发商等机构后,同年12月,国家发改委等多部门又联合下发了《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》,明确提出:“对具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施服务收费,需要实行政府定价管理的,要纳入地方定价目录,明确管理权限,规范定价办法和程序,有效约束政府定价行为。”

蒋科长说,这些年,他们每年要受理100多起关于停车场收费的纠纷。因为他们对市场调节价是无法管理的,于是每次当纠纷达到一定程度时,当地街道办事处就只能组织公安、物业或者开发商、业主、发改委等部门召开协调会。最后,在多个部门协调处理下,大家互相让一步,然后制定一个相对合理的价格。

在此文件出台之前,住宅小区收费是政府指导价。

小区停车费矛盾的频繁爆发,大概要从我省2014年4月1日起执行的《湖南省机动车停放服务收费管理办法》说起。

昆仑首府停车费纠纷

市发改委价格管理科负责人告诉记者,根据《株洲市机动车停放服务收费标准》,住宅小区停车场所收费标准由经营者依据经营成本和市场供求等因素,按照“补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润”的原则自主确定,并保持收费标准相对稳定。

小区停车服务具有垄断属性,收费价格应由政府调节

一旦对具有自然垄断属性特征的小区停车收费放开,市场将无法有效地分配商品和劳务,“即出现经济学上的‘市场失灵’问题,相关矛盾纠纷也会越聚越多。”曲红认为。

美的城:乱停致明日路三车道变一车道

截至2015年底,株洲城区汽车保有量达到225665辆,同比增幅达16%,停车日益艰难。在中心城区难以开拓更多车位的困境下,新楼盘车位的高配比,一度被看做是缓解株洲拥堵情况的希望,然而在如此的空置浪费下,希望俨然破灭。

【背景】收费 “新规”出台后,小区停车费纷纷涨价

小区停车收费应该纳入政府定价

记者注意到,该《标准》还规定了:已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定,否则,由停车服务管理方与入住业主参照本标准协商决定或在物业合同中约定。

外地已有政府部门建议“恢复政府指导价”

对于当前停车收费无标准导致矛盾频发,蒋科长表示,自己也深有感受。他说,自己是一名公务员,更是一名普通市民,住宅小区停车收费的种种乱象感同身受。“从某种意义上来说,开发商与物业处于垄断地位。”蒋科长说,小区里停车位数量有限,小区居民有数千户。现实中,在制定价格方面,开发商或者小区物业公司,并不会去和业主商量停车位收费标准。

停车费:我市平均收费水平与长沙相当

然而,对此,大多数业主却并不买账。3月13日,记者走访了湘江名都小区,该小区物业方工作人员告诉记者,目前,小区停车收费租金仍为1800元/月,但苦撑2年,至今无一人从开发商处租车位。

小区停车位可以由开发商收费吗?价格标准到底如何制定?

天元区物管办副主任袁良鸿也认为,“如今的停车问题矛盾,不是物业与业主之间的矛盾,而是房地产开发商与业主的矛盾,为了获取更多利益,物业把自己推向了前台。”他说,很多物业公司属于房地产开发商的子公司,双方站在同一条船上。

市发改委服务价格管理科蒋科长说,当时全省出台该政策的大背景是相应国家的“减政放权”政策。根据《物权法》一些规定“谁投资谁受益”等规定,将住宅小区停车收费化为了市场调节价。市场调价就是指由经营者自主制定,通过市场竞争的方式形成的价格。

当前法规下定价权在开发商,但具体价格应与业主大会协商

曲红认为,根据《物权法》的规定,小区停车收费应该优先满足业主需要,这也意味着,小区业主只能选择自己所在小区内的车位租用或者购买使用。

而记者整理发现,北京、上海等发达城市停车费收取并不高。今年3月份,北京晨报报道显示,该市西四环地下停车场小区地下车位出租每年收费在1200元至2200元左右;位于东二环附近的雍贵中心属于写字楼,一个地下车位月租金不足千元;位于西南三环边上的万年花城属于商品住宅,目前一个地下车位包月收费月租金在300元。

他表示,车位价格是市场行为,业主在车库所有权分割上吃了大亏,就很难再与开发商平等协商。开发商钻了能用的法律空子,法律规定小区地下车库包含人防工程、业主公共区域以及开发商享受三块。目前法律的一些漏洞,导致了开发商在车库管理上完全占据了主动权。 “举个例子,开发商可以规定车库过道、角落区域为人防工程及业主公共区域,规划了车位的为其所有区域。”

“住宅小区停车位收费该由政府指导价变成市场调节价?开发商在制定价格时不与业主协商怎么办?”昨天上午,市发改委相关部门负责人说,政府部门放开小区停车费的本意是为了放权于民,促进相关服务行业的发展。但从政府指导价变为市场调节价,一些问题也随之显现。针对停车位收费乱象,他们也向上级部门汇报过,但并没有一个具体的回复。

美的城停车费纠纷

这一收费政策随即遭到了小区业主的抗议。该收费在网络上被株洲网友称为“天价”停车费。

记者走访发现,基本找不到租金低于300元的停车位了。一些老旧小区,则会向市民收取100元至200元不等的卫生管理费,但并不保证交了卫生管理费的业主有车位停放,需要每天“抢车位”。

湖南工业大学经济学教授曲红

价格管理科:我市7月份或制定新细则

2014年5月,美的城业主投诉称,小区内停车费竟高达30元/天,他们迫于无奈只好将车停在外面的马路边。业主称,物业公司在没有征求业主意见的情况下,突然在小区入口处竖起一块收费告示牌,向业主收取停车费。小车1小时2元,一天30元,租车位一个月600元。

小区停车费收费争议和纠纷频频发生,也导致了部分业主不惜违停也不愿停小区,住宅小区附近道路“车满为患”,而停车场却空空荡荡的奇特现象。在停车日益艰难的当下,这种资源的浪费让人惋惜。

省会长沙,这些年租车位的价格与株洲相当,平均从300元一月涨到了400-600元一月。根据长沙晚报去年一份报道显示,长沙去年租车位的均价为500元每个月。

“买一个车位,随随便便就要上十万,抵得一辆车的价格。”家住荷塘区金色荷塘的杨女士说,既然小区外有空位停车,她更倾向于省下这笔钱。

近年来,由小区停车费引发的物业公司和业主之间的纠纷频频发生。记者梳理了几例典型案例。

2年后,湘江名都地下车库入口处“月租1800元”的天价收费价格表仍在。(记者 胡文洁 摄)

记者昨走访发现,目前我市大部分小区车位定价都在10万元以上。比如,上文杨女士居住的金色荷塘小区车位售价为12万元左右;恒大华府停车位售价为13万元左右;美的城小区两年前就卖到了12万元;湘水湾小区的车位价格达到了15万元左右。另外,亿都国际小区大概为8万元;泰山公馆小区停车位售价为8万元左右。市中心一些小区,目前已经没有车位出售。

曲红认为,小区停车收费具备自然垄断经营的特征,不能完全交由市场定价,政府应该在该项定价中,发挥指导、调节作用。

“房价贵,并不代表车位价贵。”我市某开发商说,像北京、上海这些地区,因为开发商不会以卖车位赚钱,他们可以从其他方面赚取回报,车位只是一个配套服务。

“新建的小区,每个车位一般是10万元往上走。”我市一开发商讲述,小区停车位价格是根据建设成本、运营成本、供求评估等因素确定的。“地下负一层的建设成本,相当于地上三层的建设成本,停车位贵是有原因的。”

“在小区范围内,开发商独此一家,能以低于两个或者更多的企业的成本为整个市场供给一种物品,这是自然垄断的特征之一。”曲红进一步认为,“从业主的角度而言,一旦停车收费价格交给市场,在车位租用选择过程中,业主只能对开发商制定的价格选择接受,否则只能不发生交易,这是可认定小区车位定价具备自然垄断属性的另一个特征。”

根据媒体报道,就在上述《意见》发布不久,去年1月,上海市住建委相关处室负责人就明确表示,小区停车收费可视为垄断经营,“我们建议应该恢复到原来的政府指导价。”(株洲晚报记者何春林 胡文洁 )

实际上,即便是小区停车收费放给市场调节,也不意味着开发商可以“随意定价”。

小区车位:高售价影响了业主购买热情

蒋科长说,2014年4月1日以前,物价部门在审批住宅小区停车收费的时候基本遵循了一个原则:地下车位不超过300元每车每月,地上车位收费不超过100元每车每月。在实际审批中,全市地下停车场的收费基本都控制在260元每车每个月。

那么,什么是“优先满足业主需要”呢?对此,有业内人士认为,从保护业主的角度讲,业主的需要可以是租用车位而不购买车位的需要,开发商变相提高车位月租,以“敦促”业主购买车位的行为,不合情理与法理。

实行收费的第二天,有业主没有将车停放到地下车库,停在了售楼部旁过夜。当晚10时左右,有车主发现,停放的4台车被人划伤,其中一辆车的反光镜被砸。4名车主连夜报警,之后维权引发冲突。

昨日凌晨1点,记者在美的城小区看到,一到晚上,小区门前三车道的明日路,就变成了一车道,小区业主纷纷把车停在行车道上,不仅抢占了沿街的车道,靠近道隔离绿化带侧的车道也排了一条长龙。而在美的城地下车库,大多车位都是空置状态。

【现象】小区地下停车场空空荡荡 周边道路却成“露天停车场”

【政策】小区停车费价格该怎么定?

曲红认为,当前,我国市场经济体制不断完善,减少对市场的干预势在必行,但对具有垄断属性特征的小区停车收费价格,仍必须实行政府指导、调节定价,“这也是国家发改委等部门发布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》的题中之意。”

3月13日晚上,天元区某小区外,业主宁愿将车子停在小区外的路上,也不愿停入小区地下停车场

小区停车收费遭到了众多业主质疑,随后小区业主以堵门、拒缴等众多方式抗议。

当时,该小区开发方相关负责人告诉记者,在小区停车收费放开的背景下,小区车位租金由开发商根据建设成本、管理成本等综合制定,如果业主不想租用,完全可以购买车位,购买车位时,开发商将与合作银行一起为业主提供较具吸引力的贷款方案。

有市民称,现在一些新建小区提高停车收费,不惜冒险与业主发生冲突,其背后实际是开发商作祟,以提高停车费的收费标准来“逼迫”业主购买高价车位。

相比我市房价,部分业主认为车位售价高,“一个几平方米价格的车位,大概相当于房子价格的百分之二三十”,这也影响了业主购买车位的热情。有市民因此质疑,有些开发商提高停车费,就是为了变相“逼迫”业主买车位。天元区栗雨湖旁边的一个小区物业保安即坦言说,停车位“只卖不租”或者故意将租金调高,目的就是“逼”业主买车位。“提高收费并不是想收租金,而是一种卖车位的手段。”

天元区某小区内,地下停车场内没有卖出去的车位被物业公司安装上了地锁(记者 张媛 摄)

小区停车收费定价放开的消息刚一传出,天元区的湘江名都小区就做了第一个吃螃蟹者——小区地下车位停车月租从约400元每月,涨价至1800元每月,车库月租更是涨到了3600元/月。

对此,有市民向株洲晚报留言表示,现在小区停车费高、乱、无标准,是普遍存在的问题。各方矛盾的激化,影响小区业主的生活,业主住自己家,花钱购买物业服务,服务没有享受到,反而每天过着担惊受怕的日子,希望这些问题早日得到政府重视。这也代表了不少市民的看法。

一名业主告诉记者,“之前小区的停车月租高达900元每月,后来停车费又改变了几次,我们还是不能接受,只好停在路边。”记者咨询美的城物业得知,当前该小区车库停车收费为每天12元。

“为什么绝大部分是260元。”蒋科长说,他们审批此价格是有据可依的,当时是参考买个车位以10万元结算,10万元存在银行里,每年的利息为3000元到4000元。这个费用与260元一个月的支出大抵相当。

河西昆仑首府小区于今年3月1日实行地下车库车辆管理,根据车位性质实行收费。公告显示,临时停车24小时收费标准为40元;租赁车位600元/月/辆,卫生费50元/月。业主对临时停车和租赁车位两部分的收费标准争议最大。

御山和苑:周边道路成了“露天停车场”

记者注意到,此前,多地政府部门已出现“建议将小区停车收费纳入政府定价”的表态。

记者了解到,我市停车位的价格相比长沙来说,大约便宜一两万元。据腾讯网的一份调查数据显示,长沙高档小区的车位售价为10万—16万不等,一些小区的停车位,一年涨一万元。湘潭房产网统计的数据显示,该市普通社区的车库价格在10万元左右,高档社区车位可以高达15万元/个。

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